russianmafiya.ru

Круговая порука

9 августа 2010 12:58

Нижегородские поставщики строят склады не только для себя.
Интерес к нижегородскому рынку складов в предыдущем году проявили сразу несколько федеральных компаний, среди которых «Евразия Логистик», «РосЕвроДевелопмент» и «Каскад». Пока зарубежные инвесторы присматриваются к местному рынку, нижегородские оптовики возводят собственные складские комплексы не только для себя, но и для сдачи в аренду.
Областные власти поддерживают интерес инвесторов к строительству складов. В планах Правительства Нижегородской области - до 2020 года создать в регионе крупнейший в России центр производства и дистрибьюции товаров массового спроса. Это недостижимо без строительства дорог и современных логистических комплексов.
В Нижегородской области пересекаются две крупные и очень популярные российские автомагистрали - М5 (Москва - Челябинск) и М7 (Москва - Уфа). «Однако из более 18 000 км автодорог 85% имеют покрытие низкой категории, а из 850 мостов - 15% деревянные», - печалится Александр Герасименко, генеральный директор Главного управления дорожного и транспортного хозяйства Нижегородской области. Например, трасса М7 от Нижнего Новгорода до Чебоксар местами просто не имеет асфальтового покрытия, а по Борскому мосту через Волгу (единственному на 300-километровом участке) при пропускной способности 12 000 автомобилей в сутки сегодня проезжает более 24 000.
С качеством складов ситуация обстоит не лучше. По оценке ГК «Триумф», общий объем складов в области составляет не менее 4,5 млн. кв. м. «При том что вообще складов достаточно много, существует дефицит именно площадей класса А», - отмечает Михаил Миллер, директор по продажам логистических услуг компании «Алиди». Те склады, которые в самом деле соответствуют этому классу, построены компаниями под свои нужды и не сдаются в аренду. Такими базами обладают, например, «Вимм-Билль-Данн», Coca-Cola, «Волгатрансгаз», «Балтика» и «Нижфарм». Местные компании, которые сегодня сдают площади в аренду, тоже строили склады для себя, однако, вовремя оценив спрос на качественные площади, увеличили возводимый объем. В конце 2005 года дистрибьюторская компания «Алиди» запустила в эксплуатацию первую очередь своего комплекса, площадью 10 000 кв. м, где сегодня хранит свою продукцию и предоставляет логистические услуги. В будущем она планирует увеличить площади до 55 000 кв. м.
К строительству еще двух складских комплексов класса А, которые частично будут сдаваться в аренду, приступают компания «Энко» и ООО «ВКТ». Оптовый поставщик напольных покрытий «Энко» построит свой склад в промзоне на Сормовском шоссе. Комплекс из четырех модулей будет иметь общую площадь 22 800 кв. м. 30% помещений склада будет использоваться под нужды компании, а 70% - сдаваться в аренду.
Комплекс ВКТ будет немногим больше - 30 000 кв. м - и появится на участке площадью 19 га в пяти километрах от Нижнего Новгорода. Первую очередь (10 000 кв. м) предполагается запустить в 2008 году. Немного больше половины площадей ВКТ займет сама, остальное планирует сдавать в аренду.
Сейчас самым крупным складским комплексом является «Логопром Сормово», который позиционируется частично как класс В, частично - как класс А, его площадь составляет более 50 000 кв. м. В свое время новые владельцы реконструировали базу «Волговятмашэлектроснабсбыт», что обошлось им в 15 млн. рублей. В течение 2007 года все площади класса В должны быть приведены в соответствие классу А.
В конце августа прошлого года одобрение Инвестсовета при нижегородском губернаторе получил проект транспортно-логистического центра еще одной нижегородской компании - «Дельта Капитал». По словам ее гендиректора Алексея Грязнова, в ближайшие два года компания инвестирует 600 млн рублей в строительство комплекса на автодороге Москва - Казань неподалеку от Дзержинска. Площадь участка составляет 10 га. Помимо складских площадей на территории предполагается наличие транспортных стоянок и автосервисных станций. 
Сейчас большая часть нижегородских складов сосредоточена вдоль основных транспортных магистралей, проходящих через Нижний Новгород: федеральной автотрассы М7 и железнодорожной ветки Москва - Киров. Однако здесь прктически не осталось свободных участков для возведения крупных логистических комплексов, возможен только редевелопмент существующих объектов.
В ближайшее время в области может сформироваться еще одна привлекательная площадка. По мнению Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», она может появиться вдоль южного обхода, который в будущем должен стать одной из объездных магистралей города. С окончанием строительства второй и особенно третьей очереди обхода стоит ожидать увеличения инвестиционного рейтинга прилегающих к новой трассе территорий, которые станут весьма перспективными для размещения крупных логистических комплексов.
Под железным крылом. Строительство двух крупных транспортно-логистических комплексов решило инициировать Правительство Нижегородской области. Первый проект стоит $100 млн. и реализуется на территории нижегородского аэропорта. Одним из его соинвесторов власти считают компанию «РосЕвроДевелопмент». По словам Николая Макарскова, пресс-секретаря вице-губернатора Нижегородской области, компания хочет вложить в проектирование и начальную стадию строительства $10 млн. Хотя, представители «РосЕвроДевелопмента» отказались от комментариев по поводу данного проекта. Свою заинтересованность в нем, по утверждению Макарскова, проявили также «Российско-Азиатская инвестиционная компания», дружественная «БазЭлу», аэропорты «Внуково» и «Шереметьево», а также немецкие и китайские компании. Терминал должен стать частью программы развития нижегородского аэропорта и прилегающих к нему территорий. Для его реализации предполагается выделить участок в 200 га земли, прилегающей к аэродрому, и на сегодняшний день власти «ведут работу» по ее переводу в областную собственность.
Впрочем, доля авиаперевозок в Нижнем, как в целом по России, не настолько велика, чтобы делать ставку на аэропорт. Второй логистический проект рассчитан на железнодорожные перевозки и взят под личный контроль губернатором Валерием Шанцевым. В результате на участке площадью 50 га в 2 км от Нижнего Новгорода разместятся два склада (класса В площадью 20 000 кв. м и класса А на 10 000 кв. м), две контейнерные площадки по 15 000 кв. м, оборудованные кранами для контейнеров, контейнерное депо, площадка тяжеловесных грузов, таможенный пост, бизнес-центр площадью 3000 кв. м и трехзвездная гостиница на 200 мест. Московский «Отраслевой центр внедрения новой техники и технологий» уже получил от областного правительства заказ на разработку до конца марта 2007 года обоснования инвестиций в проект. По предварительным расчетам, в строительство будет вложено не менее 1 млрд. рублей.
Одним из соинвесторов этого проекта должно стать ОАО «Российские железные дороги», так как именно на их земле нижегородское правительство планирует возведение комплекса. Круг остальных участников пока не определен. Но, по информации областного правительства, заявки поступали как от крупнейших отечественных девелоперов, так и от европейских компаний. По словам Владимира Иванова, заместителя губернатора, строительство комплекса начнется не раньше середины 2007 года.
Правда, нижегородские логисты считают, что строить надо не то и не там. Андрей Иванов, президент Поволжской логистической ассоциации, считает, что правительство области должно инициировать возведение мультимодального терминала, который мог бы замкнуть на себе все возможные транспортные пути - автомобильные и железнодорожные, аэропорт и речной порт. «Он возьмет на себя уже существующие и будущие потоки генеральных грузов по Транссибу, автомагистрали М7 и Волге, идущие с востока и юга, - убежден Андрей Иванов. - И не просто их замкнет, а предложит владельцам этих грузопотоков систему дистрибьюции и логистический сервис». Оптимальное место для такого мультимодального центра - площадка бывшего Нижегородского завода железобетонных конструкций на берегу Оки, где есть причал, развитая железнодорожная сеть и подъездные пути для грузового автотранспорта.

Опасное соседство.
Первым федеральным девелопером, вышедшим на нижегородский рынок, была группа компаний «Каскад». Прошлой осенью она построила в Сормовском районе Нижнего Новгорода комплекс общей площадью 23 000 кв. м, соответствующий классу В. Хотя, имеющийся участок размером 13,5 га позволяет построить намного больше - до 50 000 кв. м. Предполагается, что к весне «Каскад» увеличит площадь своего терминала до 35 000 кв. м.
В предыдущем году интерес к области проявили еще несколько зарубежных и отечественных девелоперов. «IKEA, в частности, интересовалась возможностью организации склада для консолидации поставок продукции Волго-Вятского региона в страны Европы», - отмечает Чемоданов. С проектом строительства логистических терминалов выступили британская London & Regional Properties и казахская «Евразия Логистик». Последняя намерена возвести логопарк площадью 250 000 кв. м.
Вместе с тем Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, называет строительство складской недвижимости в Нижнем неперспективным. «Нижний Новгород находится менее чем в 500 км от Москвы, - говорит она. - Это расстояние автомобиль с грузом преодолевает менее чем за сутки, поэтому сегодня московские и иностранные компании, приходящие в наш регион, не строят склады, а работают "с колес", просто доставляя товар из столицы». С этим соглашаются и московские девелоперы - Нижний находится очень близко к Москве, что делает крупные инвестиционные проекты здесь довольно рискованными. Помимо этого, это может быть неинтересно экономически. «Строительство новых складских комплексов, ориентированных на аренду, невыгодно из-за уже сложившихся невысоких арендных ставок», - утверждает Чемоданов. По его прогнозным данным, в конце 2006 года средняя ставка аренды была на уровне $6 за кв. м в месяц.
По оценкам риэлтеров, общая потребность в складских площадях составляет сегодня 250 000- 400 000 кв. м в год. «Четверть всех заявок на поиск коммерческой недвижимости - это запросы на склады», - говорит Чемоданов. В отличие от офисов и торговых помещений, которые чаще всего хотят арендовать, в 60% случаев те, кто ищет склады, рассчитывают на их покупку. Исключение составляю только помещения площадью более 500 кв. м - их, как правило, арендуют.


К списку проектов




Rambler's Top100